Cauzione affitto: quante mensilità può chiedere il proprietario?
Il tetto è uno solo e vale in tutta Italia: secondo l'art. 11 della legge 392/1978, riportato da Brocardi.it, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Tre è il massimo, non la regola. Nulla obbliga a chiedere il massimo, e nulla ti impedisce di proporre meno.
Nella pratica di una stanza in affitto per studenti si sente spesso parlare di "due mensilità", ma è un'abitudine di mercato, non un obbligo di legge. Il proprietario decide cosa chiedere entro il limite; tu decidi cosa accettare e cosa contrattare.
Una distinzione che conviene avere chiara prima di firmare: la cauzione non è la caparra. La cauzione garantisce il proprietario contro danni e canoni non pagati e va restituita a fine contratto. La caparra è un istituto diverso, legato all'impegno a concludere un accordo. Se in un messaggio o in una bozza di contratto leggi le due parole usate come sinonimi, chiedi che venga scritto chiaramente "deposito cauzionale", con l'importo esatto.
Quanto vale la cauzione su una stanza a Cagliari?
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Dipende da quale dato prendi come riferimento, e qui serve onestà. ACLI Sardegna, in un'elaborazione CREI Acli su annunci Immobiliare.it e Idealista pubblicata a luglio 2025, indica per Cagliari singole a circa €300 in media e doppie a circa €230 a persona (fonte ACLI Sardegna). Immobiliare.it Insights, citato da CagliariToday, parla invece di €449 al mese per una stanza singola a marzo 2026, con un aumento del 58% rispetto al 2020, quando la cifra era €283.
Le due fonti misurano cose diverse in anni diversi, quindi non vanno sommate né confrontate come se fossero la stessa serie. Servono a capire l'ordine di grandezza.
Su una singola da €300, la soglia di partenza indicata da ACLI nel 2025, tre mensilità diventano €900 e due mensilità €600 (calcolo nostro). Su una stanza da €449, il valore di Immobiliare.it Insights per il 2026, il massimo legale arriva a €1.347 (sempre calcolo nostro). Per un fuorisede, è spesso la cifra più grande che esce dal conto il primo giorno, prima ancora del primo canone.
Gli interessi sulla cauzione nel 2026 valgono la pena?
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Sì, ti spettano. No, non ti cambiano la vita. L'art. 11 della legge 392/1978, secondo il testo pubblicato da Brocardi.it, stabilisce che il deposito è "produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno".
Il tasso conta. Secondo Fisco Oggi, la rivista dell'Agenzia delle Entrate, dal 1° gennaio 2026 il tasso degli interessi legali è dell'1,60% annuo, fissato dal decreto MEF del 10 dicembre 2025 (GU n. 289 del 13 dicembre 2025). La stessa fonte ricorda che era al 2% nel 2025, al 2,5% nel 2024 e al 5% nel 2023.
Facciamo i conti su una stanza da €300, applicando l'1,60% del 2026 (calcolo nostro): con tre mensilità, cioè €900, maturano €14,40 l'anno; con due mensilità, €600, maturano €9,60; con una sola mensilità, €300, maturano €4,80. Chiedili, perché sono tuoi. Ma la differenza tra versare tre mensilità o una vale molto più di qualsiasi interesse.
Come trattare per versare meno mensilità di cauzione?
La cauzione è una garanzia: più il proprietario si sente tranquillo, meno ha bisogno di chiederne. Su questa leva si tratta, con argomenti concreti e senza toni da sfida.
Cosa puoi offrire in cambio di una cauzione più bassa:
- Un contratto registrato e chiaro. Secondo DokiCasa, il contratto transitorio per studenti universitari fuorisede dura da 6 a 36 mesi e va registrato all'Agenzia delle Entrate. Un contratto in regola tutela entrambi e rende la trattativa più seria.
- Documenti in ordine. Iscrizione all'università, un garante disponibile, i contatti di un precedente proprietario se ne hai uno.
- Un sopralluogo d'ingresso fotografato. Se lo proponi tu, mostri che ti interessa riconsegnare la stanza com'era.
- Puntualità dimostrabile. Pagamenti tracciati, mai in contanti.
Una nota sul canone concordato: secondo DokiCasa, a Cagliari e nei comuni vicini l'Accordo territoriale permette la cedolare secca al 10% invece del 21% ordinario. Il vantaggio fiscale è del proprietario, non tuo, ma è un motivo in più per cui un contratto regolare gli conviene. Puoi usarlo come argomento quando chiedi una cauzione più leggera.
Se il proprietario rifiuta qualunque registrazione, la cauzione diventa l'ultimo dei problemi: leggi prima cosa rischia l'inquilino in un affitto in nero.
Quartiere e cauzione: dove si spende meno a Cagliari?
Siccome la cauzione si calcola sul canone, scegliere la zona significa scegliere anche quanto lasci in deposito. Casteddu Online, in un'inchiesta di settembre 2024 (leggi l'articolo), riportava stanze tra €300 e €600, con Bonaria fino a €600, la Marina a €450, Piazza Yenne a €400 e San Benedetto tra €300 e €500.
Sempre secondo Casteddu Online (2024), Is Mirrionis e San Michele stavano tra €300 e €400, Tuvixeddu intorno ai €300 e la zona dell'Europeo sotto i €300. Nell'hinterland, Monserrato, Selargius e Pirri andavano da €250 a €500.
ACLI Sardegna (luglio 2025) conferma la stessa gerarchia guardando i prezzi al metro quadro: Bonaria e Monte Urpinu a 15,37 €/m², il Centro (Marina e Stampace) a 14,21 €/m², San Benedetto e Villanova a 13,87 €/m², Pirri a 11,43 €/m², Is Mirrionis, Monte Claro e San Michele a 11,37 €/m², La Palma, Poetto e Saline a 10,63 €/m².
Tradotto: una stanza nei quartieri più cari moltiplica anche la cauzione. Se frequenti la cittadella di Monserrato, guardare a Pirri o a Is Mirrionis può alleggerire sia il canone sia il deposito.
Come riavere tutta la cauzione a fine contratto?
Il caso peggiore non è pagare due mensilità: è non rivederle più. Secondo il commento all'art. 11 pubblicato da Brocardi.it, la cauzione va restituita a fine locazione, dopo la riconsegna dell'immobile, salvo che il proprietario agisca per danni specifici o somme non pagate. Non è un "bonus" che il proprietario trattiene a sua discrezione.
Le abitudini che ti proteggono:
- Foto e video datati all'ingresso, stanza per stanza, inviati al proprietario via email o messaggio. Così restano tracciati.
- Ricevute di ogni pagamento, cauzione inclusa, con la causale "deposito cauzionale".
- Le utenze chiarite per iscritto. Se le bollette sono intestate al proprietario, conguagli non concordati possono diventare la scusa per trattenere il deposito: vedi i rischi delle bollette intestate al proprietario.
- Una riconsegna con verbale, anche semplice: data, stato della stanza, chiavi restituite, firma di entrambi.
- Il saldo degli interessi maturati anno per anno, se non te li hanno già pagati.
Con i coinquilini vale lo stesso principio: chi rompe paga, ma va deciso prima. Accordarsi su pulizie e spese comuni evita che un danno di uno ricada sulla cauzione di tutti; qualche idea pratica è nelle 7 regole d'oro per sopravvivere tra coinquilini.
Dove cercare una stanza a Cagliari senza sorprese sulla cauzione?
La trattativa sulla cauzione si fa meglio quando hai alternative. Avere più stanze tra cui scegliere ti permette di dire "no" a chi chiede il massimo senza motivo, o a chi rifiuta di registrare il contratto.
Prima di contattare un annuncio, prepara le domande da fare subito: quante mensilità di cauzione, che tipo di contratto, se verrà registrato, come si pagano le utenze, chi sono gli altri coinquilini. Le risposte, o i silenzi, ti dicono molto.
Tra gli strumenti per cercare c'è anche Coinquilino (coinquilino.app), l'app gratuita per trovare stanze e coinquilini in Italia, che è la nostra app: lì puoi vedere annunci di stanze e profili di persone che cercano casa, e parlare con il proprietario prima di impegnarti. Usala insieme agli altri portali, non al loro posto.
Domande frequenti
Il proprietario può chiedere quattro mensilità di cauzione?
No. Secondo l'art. 11 della legge 392/1978, come riportato da Brocardi.it, il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone. Se ti chiedono di più, chiedi di riportare la cifra entro il limite prima di firmare.
Quanto rendono gli interessi sulla cauzione nel 2026?
Secondo Fisco Oggi, il tasso legale per il 2026 è dell'1,60% annuo. Su due mensilità di una stanza da €300, cioè €600, sono €9,60 l'anno (calcolo nostro): poco, ma ti spettano alla fine di ogni anno per legge.
Cauzione e caparra sono la stessa cosa?
No. La cauzione garantisce il proprietario durante la locazione e va restituita alla fine; la caparra è un istituto giuridico diverso. Nel contratto deve comparire la dicitura corretta con l'importo.
Il proprietario può trattenere la cauzione per la normale usura?
Secondo il commento all'art. 11 pubblicato da Brocardi.it, la cauzione va restituita a fine locazione, salvo un'azione per danni o insoluti specifici. Foto d'ingresso e verbale di riconsegna sono la tua migliore prova.
Quanto dura un contratto transitorio per studenti a Cagliari?
Secondo DokiCasa, il contratto per studenti universitari fuorisede dura da 6 a 36 mesi e va registrato all'Agenzia delle Entrate. A Cagliari si applica l'Accordo territoriale per il canone concordato.
La cedolare secca al 10% fa risparmiare l'inquilino?
Non direttamente. Secondo DokiCasa, a Cagliari la cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato è un vantaggio fiscale del proprietario. Per te è soprattutto un argomento per chiedere un contratto regolare e, magari, una cauzione più bassa.
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Questo articolo è stato redatto con l'assistenza di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dalla redazione di Coinquilino.
