Questo è il punto cieco della convivenza. Su internet trovi mille guide sulla disdetta e mille sul deposito cauzionale, ma quasi nessuna sul caso più frequente in una stanza in affitto condivisa: uno dei firmatari parte per l'Erasmus, trova lavoro altrove, molla l'università. Il contratto resta in piedi, la stanza va riempita, e nessuno sa chi firma cosa.
Il risultato tipico è un accordo verbale che sembra funzionare per mesi, finché al termine della locazione il proprietario trattiene la caparra per un danno e nessuno sa più chi aveva versato quanto. Sotto trovi la sequenza corretta, con i costi e le scadenze reali.
Cessione o subentro: perché la parola giusta cambia il conto
Sono due cose diverse e vengono trattate diversamente dal fisco. La distinzione la fissa l'Agenzia delle Entrate nella sua pagina ufficiale sugli adempimenti successivi alla registrazione, consultata ad agosto 2026: la cessione è il cambio di una parte del contratto riconducibile alla volontà delle parti, mentre il subentro avviene ex lege, per eventi estranei alla volontà delle parti.
Un coinquilino che se ne va perché ha cambiato città sta facendo una cessione, non un subentro. Il subentro riguarda casi come la vendita dell'immobile, la morte del locatore o la separazione giudiziale: situazioni che nessuno ha scelto.
La conseguenza pratica è economica. Sempre secondo l'Agenzia delle Entrate, il subentro non è soggetto a imposta di registro e la comunicazione è consigliata ma non obbligatoria, mentre la cessione è tassata e va registrata. Chi scrive "subentro" su un modulo pensando di risparmiare l'imposta sta semplicemente registrando male un atto che resta una cessione.
Nel linguaggio parlato tra fuorisede "subentro stanza" significa tutto e niente. Quando parli con il proprietario o con un'agenzia, usa la parola giuridica corretta: eviti mesi di equivoci.
Il proprietario può rifiutare il nuovo coinquilino?
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Sì, e non è un abuso. L'art. 1406 del Codice Civile è esplicito: ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive «purché l'altra parte vi consenta». Senza il sì del proprietario, la cessione non esiste.
Questo significa che il coinquilino uscente non può semplicemente presentare un sostituto e considerare chiusa la faccenda. Il proprietario è il contraente ceduto: ha diritto di valutare chi entra in casa sua e nel suo contratto.
Secondo la guida di InstaHome dedicata al cambio coinquilino per studenti, pubblicata nel 2026, il rifiuto è ammesso per motivi legittimi, come garanzie economiche insufficienti del candidato. Un rifiuto senza alcuna ragione, invece, è una cosa che vale la pena mettere per iscritto e contestare.
Tradotto in strategia: presenta il candidato con la documentazione già pronta — busta paga o attestazione universitaria, eventuale garante, documento d'identità. Un proprietario che riceve un profilo solido dice sì molto più in fretta di uno a cui viene chiesto di fidarsi.
Contratto unico o contratti separati per stanza: cosa cambia davvero
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Prima di muovere qualsiasi carta, guarda che tipo di contratto hai firmato. Se è un contratto unico intestato a tutti i coinquilini, siete un blocco solo: la sostituzione di uno di voi tocca l'intero accordo e serve il consenso del proprietario.
Se invece ognuno ha il proprio contratto separato per stanza, la partita è diversa. La stessa guida InstaHome del 2026 rileva che, su contratti separati, il consenso del proprietario non è richiesto per la stanza del singolo inquilino che esce, perché quel rapporto si chiude e se ne apre un altro.
C'è poi il caso della sublocazione, che è ancora un'altra cosa e che molti contratti vietano espressamente: leggi la clausola prima di improvvisare. Un cambio gestito come sublocazione mascherata è il modo più veloce per dare al proprietario un motivo di risoluzione.
Nel dubbio: cerca nel contratto le parole «cessione», «sublocazione» e «ospitalità». Una rilettura veloce ti dice se stai facendo una procedura ordinaria o se stai violando un divieto contrattuale.
Quanto costa registrare il cambio, e chi lo paga?
Il costo è basso, ma la scadenza è secca. L'Agenzia delle Entrate, nella guida ufficiale consultata ad agosto 2026, indica la registrazione entro 30 giorni dall'evento con imposta di registro fissa di 67 euro se la cessione avviene senza corrispettivo, oppure il 2% del corrispettivo pattuito con un minimo di 67 euro.
Il versamento si effettua tramite i servizi telematici RLI o con modello F24, codice tributo 1502, sempre secondo la stessa pagina dell'Agenzia delle Entrate. Il modello RLI è lo stesso strumento usato per registrazioni, proroghe e risoluzioni: non serve un atto notarile.
Attenzione a un equivoco molto diffuso tra proprietari. Come chiarito dai contributi di Fisco Oggi ripresi da Idealista News nel gennaio 2024, l'imposta di registro sulla cessione resta dovuta anche quando il locatore ha optato per la cedolare secca: quel regime non copre questo specifico evento.
Chi paga? La legge non ti impone una ripartizione tra coinquilino uscente ed entrante, quindi decidetelo prima e scrivetelo. Il costo dell'operazione è documentato sul sito dell'Agenzia delle Entrate e non è una cifra su cui valga la pena litigare per settimane.
Che fine fa la caparra quando un coinquilino esce a metà contratto?
Qui si perdono più soldi che in qualsiasi altra fase. La regola di fondo la fissa l'art. 11 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 (legge sull'equo canone): il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.
Il punto che quasi nessuno spiega è il quando. Come descrive la guida di LocaFacile sul subentro nel contratto d'affitto, nella pratica il proprietario non restituisce nulla a metà contratto: il deposito cauzionale resta in mano al proprietario fino alla fine del contratto, e la quota di chi esce viene rimborsata direttamente da chi entra.
Va detto con onestà: questa è prassi consolidata tra inquilini, non una regola codificata. Nessuna norma obbliga il coinquilino entrante a rimborsare quello uscente — lo fa perché, alla fine della locazione, sarà lui a incassare quella quota di caparra.
Ecco perché il passaggio va messo per iscritto. Serve un foglio firmato da entrambi che dica: importo versato originariamente, quota rimborsata, data, e la frase che chi entra assume la posizione di chi esce anche sul deposito.
Quanti soldi sono in ballo? Secondo l'Osservatorio Immobiliare.it Insights riportato da La Voce del Trentino nell'agosto 2026 una camera singola costa in media 704 euro al mese a Milano, 627 euro a Firenze, 615 euro a Roma e 585 euro a Bologna, mentre Chieti è la più economica con 240 euro. Incrociando quei canoni con il tetto di tre mensilità fissato dall'art. 11 della Legge 392/1978, a Milano il deposito in gioco supera i duemila euro.
In quanto tempo va fatto tutto: la sequenza corretta
L'ordine conta più della velocità. Un cambio fatto bene segue sei passaggi, e saltarne uno è il modo classico di ritrovarsi senza cauzione mesi dopo.
- Comunicazione scritta preventiva al proprietario. La guida InstaHome del 2026 raccomanda una email o una raccomandata con il nominativo di chi esce, di chi entra e la data di decorrenza, prima di qualsiasi passaggio di registrazione.
- Presentazione del candidato con documenti e garanzie, per rendere il consenso una formalità e non una trattativa.
- Consenso scritto del proprietario, indispensabile ai sensi dell'art. 1406 del Codice Civile su Brocardi.
- Accordo scritto sulla caparra tra coinquilino uscente ed entrante, con importo e data.
- Registrazione della cessione entro i 30 giorni indicati dall'Agenzia delle Entrate, con RLI o F24.
- Verbale fotografico dello stato della stanza il giorno dello scambio: è la sola prova che i danni non li ha fatti chi arriva.
Il passaggio 6 non è burocrazia: è la difesa contro l'accusa più comune al termine del contratto. Foto datate, in luce naturale, anche degli elettrodomestici e dei muri dietro i mobili.
Quali errori fanno perdere davvero la cauzione?
Il primo è l'accordo solo verbale tra coinquilini. Regge finché tutti sono amici e crolla il giorno in cui il proprietario trattiene il deposito per un buco nel muro che nessuno rivendica.
Il secondo è non registrare nulla. Se sul contratto registrato risulta ancora chi se n'è andato, quella persona resta obbligata in solido e chi è entrato non ha alcun titolo per pretendere la caparra alla fine.
Il terzo è ignorare le utenze. Le bollette intestate al proprietario o al coinquilino uscente creano crediti fantasma: il conto arriva dopo, quando la stanza non è più tua — un tema che merita una lettura a parte sui rischi delle bollette non intestate all'inquilino.
Il quarto è scegliere il sostituto in fretta perché l'affitto va comunque pagato. Con i canoni delle camere singole in calo del 6,2% su base annua a livello nazionale, secondo l'Osservatorio Immobiliare.it Insights ripreso da La Voce del Trentino nell'agosto 2026, la fretta è meno giustificata di un tempo: c'è margine per aspettare la persona giusta e documentata.
Su questo lavoriamo anche noi con Coinquilino (coinquilino.app), l'app gratuita per trovare stanze e coinquilini in Italia — trasparenza doverosa: è la nostra app. Comunque tu lo faccia, presentare al proprietario un candidato con documenti pronti accorcia i tempi del consenso. E una volta chiuso il cambio resta la parte meno burocratica, la convivenza con la persona nuova: qui trovi 7 regole di convivenza tra coinquilini.
Un cambio di coinquilino ben fatto è una email, un consenso, un accordo firmato sulla caparra, la registrazione entro 30 giorni indicata dall'Agenzia delle Entrate e una serie di foto datate. Cinque cose, un pomeriggio. Un cambio fatto male è una promessa a voce che si scioglie quando il contratto finisce e qualcuno deve rispondere per una macchia sul parquet.
Domande frequenti
Posso cambiare coinquilino senza dire niente al proprietario?
No, se avete un contratto unico. L'art. 1406 del Codice Civile subordina la cessione al consenso dell'altra parte, cioè del locatore. Far entrare qualcuno «di nascosto» ti espone a una contestazione per violazione contrattuale e lascia chi è uscito ancora formalmente obbligato. Su contratti separati per stanza, secondo la guida InstaHome del 2026, il consenso non è richiesto per la posizione del singolo che esce.
Quanto costa registrare il cambio di coinquilino?
L'Agenzia delle Entrate, nella pagina ufficiale consultata ad agosto 2026, indica un'imposta di registro fissa di 67 euro se la cessione è senza corrispettivo, oppure il 2% del corrispettivo pattuito con un minimo di 67 euro. Il termine è di 30 giorni dall'evento e il pagamento avviene con i servizi telematici RLI o con modello F24, codice tributo 1502.
Il proprietario deve restituirmi la caparra quando esco a metà contratto?
Nella pratica no. Come spiega la guida di LocaFacile sul subentro, il deposito cauzionale resta in mano al proprietario fino alla fine del contratto e la quota di chi esce viene rimborsata direttamente dal coinquilino entrante. È prassi diffusa, non un obbligo di legge: proprio per questo va formalizzata con un accordo scritto e firmato tra le due persone coinvolte.
Se il proprietario ha la cedolare secca, l'imposta si paga lo stesso?
Sì. I chiarimenti di Fisco Oggi ripresi da Idealista News nel gennaio 2024 confermano che l'imposta di registro sulla cessione del contratto è dovuta anche in regime di cedolare secca, perché quel regime non assorbe questo specifico adempimento. Restano validi gli importi indicati dall'Agenzia delle Entrate.
Qual è la differenza tra cessione e subentro nel contratto d'affitto?
Secondo l'Agenzia delle Entrate, la cessione dipende dalla volontà delle parti ed è soggetta a imposta di registro; il subentro avviene ex lege, per eventi estranei alla volontà delle parti come la vendita dell'immobile o la morte del locatore, e non comporta imposta. Un coinquilino che si trasferisce di sua scelta rientra nella cessione, qualunque parola si usi nella chat di gruppo.
C'è un limite a quanto deposito cauzionale possono chiedermi?
Sì. L'art. 11 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 stabilisce che il deposito non può superare tre mensilità del canone e che produce interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. Se al momento del cambio ti viene chiesta una cifra superiore, hai una base normativa precisa per contestarla, consultabile su Brocardi.
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Questo articolo è stato redatto con l'assistenza di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dalla redazione di Coinquilino.
