La scadenza di un 4+4 è uno dei pochi momenti in cui inquilino e proprietario hanno poteri diversi tra loro — e diversi a seconda dell'anno in cui ci si trova. Chi non lo sa firma disdette inutili, accetta aumenti che non doveva accettare, o trasloca convinto di non avere scelta.
Tutto parte dall'articolo 2, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998 n. 431: durata minima di quattro anni e rinnovo automatico per altri quattro, salvo diniego motivato del locatore. Il canone lo decidono liberamente le parti, da cui il nome "canone libero". Non va confuso con il contratto transitorio, che copre esigenze temporanee documentate e segue regole di durata del tutto diverse: la logica è spiegata nella guida al contratto di affitto transitorio.
La parola chiave dell'art. 2 è "automatico". Il rinnovo non richiede firme, marche da bollo o accordi nuovi: arriva da solo, per il semplice decorrere del tempo, a meno che qualcuno non intervenga entro i termini. Chi resta fermo, resta dentro.
Cosa succede alla prima scadenza, dopo 4 anni?
Alla prima scadenza il proprietario non è libero. Secondo l'articolo 3 della Legge 431/1998, può negare il rinnovo solo per sette motivi tassativi elencati alle lettere a-g: destinazione dell'immobile a uso abitativo proprio, del coniuge o di parenti, vendita dell'immobile quando non ne possiede altri oltre alla casa di abitazione, ristrutturazione integrale e poche altre ipotesi analoghe.
Due vincoli formali rendono questo diniego difficile da improvvisare. Il preavviso deve essere di almeno sei mesi rispetto alla scadenza, e il motivo va specificato nella comunicazione a pena di nullità: una disdetta generica, senza causale scritta, non produce effetti.
L'inquilino, invece, alla prima scadenza può andarsene rispettando il preavviso: nessuna motivazione richiesta, nessuna lettera a-g da citare. È un'asimmetria voluta dal legislatore, ed è il motivo per cui molti proprietari alla prima scadenza non provano nemmeno a opporsi.
E alla seconda scadenza, dopo 8 anni?
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Dopo otto anni complessivi il quadro si ribalta. Alla seconda scadenza, come riassume anche l'analisi di RealAdvisor sul rinnovo del 4+4 in linea con l'art. 2 della L. 431/1998, sia il locatore sia il conduttore possono comunicare la disdetta liberamente, senza obbligo di motivazione.
Resta comunque il preavviso minimo di sei mesi, e resta la forma: raccomandata A/R o PEC. Un messaggio WhatsApp, un'email ordinaria o un accordo a voce non fanno decorrere nulla, e in caso di lite l'onere di provare la comunicazione ricade su chi l'ha inviata.
Attenzione a un errore frequente: molti pensano che "dopo otto anni il contratto finisce e basta". Non è così. Se alla seconda scadenza nessuno manda la disdetta, il rapporto non si estingue affatto: prosegue. Il silenzio, in questa materia, è sempre un sì.
Il rinnovo tacito vale davvero altri 4+4 anni?
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No, ed è la trappola più cara di tutto il meccanismo. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13154/2024, ha chiarito che dopo il primo ciclo di rinnovo tacito i rinnovi successivi hanno durata di soli quattro anni: non si rigenera un nuovo blocco "4+4" ogni volta. Il principio è ricostruito nel commento di LexCED all'ordinanza.
La conseguenza pratica è sul calendario, non sulla teoria. Chi si è convinto di avere altri otto anni davanti si ritrova con una scadenza a quattro, e con il rischio concreto di lasciar passare i sei mesi di preavviso senza accorgersene.
Il rimedio è banale e funziona: segna la data di scadenza e metti un promemoria a sette mesi prima, non a sei. Quel mese di margine serve a decidere con calma, spedire la raccomandata e conservare la ricevuta. Sulle regole di calcolo del preavviso e sugli errori che costano soldi c'è un approfondimento dedicato alla disdetta del contratto d'affitto.
Chi deve avvisare l'Agenzia delle Entrate, ed entro quando?
Se il contratto si rinnova, l'adempimento fiscale esiste e ricade sul proprietario. La scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla proroga indica che la proroga va comunicata e la relativa imposta di registro versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
I canali sono due: i servizi telematici RLI o RLI-web, oppure il modello F24 Elementi Identificativi con codice tributo 1504, seguito dall'invio del modello RLI allo stesso ufficio entro il medesimo termine.
C'è però una semplificazione importante. Sempre secondo l'Agenzia delle Entrate, per i contratti in regime di cedolare secca il Decreto Crescita ha abolito l'obbligo di comunicare la proroga e le relative sanzioni; la mancata comunicazione non comporta automaticamente la revoca della cedolare se il comportamento del contribuente — versamenti e dichiarazione dei redditi — resta coerente con la volontà di mantenere il regime.
Per l'inquilino il punto pratico è uno solo: se il proprietario ti chiede di "rifirmare tutto" o di pagare tu la registrazione della proroga, sei autorizzato a chiedere perché. Il rinnovo tacito, di per sé, non richiede un contratto nuovo.
Il canone può aumentare al rinnovo?
Non da solo, e non retroattivamente. L'aggiornamento ISTAT del canone — nei contratti a canone libero tipicamente fissato fino al 75% della variazione dell'indice FOI, per richiamo all'articolo 32 della Legge 392/1978 — è una clausola contrattuale, non un automatismo che scatta da sé.
Va richiesto per iscritto dal locatore e decorre dal mese successivo alla richiesta, senza effetto retroattivo. La giurisprudenza è costante nel considerare nulle le clausole di adeguamento automatico prive di comunicazione (Cass. civ. nn. 3014/2012 e 27287/2021). Tradotto: nessuno può presentarti anni di arretrati ISTAT mai chiesti prima.
Un aumento vero e proprio del canone, invece, passa solo da un accordo tra le parti. Alla seconda scadenza si può anche stipulare un "contratto ricognitivo", che riconosce la prosecuzione del rapporto con condizioni riviste: secondo l'analisi del Sole 24 Ore sulla procedura di rinnovo del 4+4, la sola modifica di canone e scadenza non costituisce novazione del contratto originario.
Sulla caparra nulla cambia con il rinnovo: il deposito versato all'inizio resta soggetto ai limiti dell'articolo 11 della Legge 392/1978, cioè non oltre tre mensilità di canone e con interessi legali che il locatore deve corrispondere alla fine di ogni anno. Il dettaglio è nella guida al deposito cauzionale.
Cosa cambia se vivi in una stanza in affitto con coinquilini?
Qui la domanda giusta non è "cosa scade", ma "chi ha firmato". Se sul 4+4 compaiono tutti i coinquilini come conduttori, la disdetta di uno solo non chiude il contratto per gli altri, e il subentro di una persona nuova va gestito e registrato, non deciso in chat.
Se invece il contratto è intestato a una sola persona e gli altri versano una quota, formalmente sono ospiti o subconduttori: al rinnovo non hanno voce, e il loro diritto a restare dipende interamente dall'intestatario. È una posizione fragile che conviene conoscere prima, non alla scadenza.
Il momento del rinnovo è anche quello in cui le case si ricompongono: un fuorisede finisce l'università, qualcuno si trasferisce, e serve rimpiazzare una stanza in tempi stretti. Per quello esiste Coinquilino (coinquilino.app), l'app gratuita per trovare stanze e coinquilini in Italia — trasparenza totale: è la nostra app. Qualunque strumento usiate, la regola resta la stessa: prima si chiarisce chi risulta sul contratto, poi si cerca.
Domande frequenti sul rinnovo del 4+4
Il proprietario può rifiutare il rinnovo dopo 4 anni senza motivo?
No. Alla prima scadenza il diniego è ammesso solo per i sette motivi tassativi elencati alle lettere a-g dell'art. 3 della L. 431/1998, e il motivo va indicato nella comunicazione a pena di nullità. Una disdetta priva di causale scritta non è valida.
Quanto preavviso serve per disdire un contratto 4+4?
Almeno sei mesi rispetto alla scadenza, sia alla prima sia alla seconda, tramite raccomandata A/R o PEC. Alla seconda scadenza, dopo otto anni, la disdetta non deve essere motivata da nessuna delle due parti.
Se non mando nulla, cosa succede al contratto?
Si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. Tra le parti nessun adempimento è dovuto per il mero decorrere del tempo, ma il proprietario deve comunicare la proroga all'Agenzia delle Entrate e versare l'imposta di registro entro 30 giorni dalla scadenza, salvo il caso della cedolare secca.
Il rinnovo tacito dura quattro o otto anni?
Quattro. La Cassazione, con l'ordinanza n. 13154/2024, ha stabilito che dopo il primo ciclo di rinnovo tacito i rinnovi successivi hanno durata di soli quattro anni e non si estendono a un nuovo periodo "4+4".
Devo firmare un contratto nuovo per rinnovare?
Non è necessario: il rinnovo opera in automatico. Un contratto nuovo — o un contratto ricognitivo alla seconda scadenza — serve solo se volete cambiare le condizioni, per esempio il canone, e in quel caso va concordato e registrato.
Con il rinnovo devo versare di nuovo la caparra?
No, il deposito cauzionale già versato resta valido: il contratto prosegue, non ricomincia. Restano fermi i limiti dell'art. 11 della L. 392/1978, cioè massimo tre mensilità e interessi legali dovuti dal locatore alla fine di ogni anno.
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Questo articolo è stato redatto con l'assistenza di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dalla redazione di Coinquilino.
