Dopo quante mensilità non pagate scatta lo sfratto?
La convinzione più diffusa tra chi affitta una stanza in affitto è che servano tre mesi di arretrati. È falsa. Secondo l'art. 5 della Legge 392/1978, riportato da idealista/news a marzo 2026, basta il mancato pagamento di una mensilità e il decorso di 20 giorni dalla scadenza fissata nel contratto.
Dal ventunesimo giorno il locatore può incaricare un avvocato e far notificare l'atto di intimazione. Non è obbligato a farlo — la maggior parte dei proprietari aspetta, perché la procedura costa e richiede mesi — ma ne ha pieno diritto.
Regola diversa per i soli oneri accessori, cioè spese condominiali, riscaldamento centralizzato, acqua. La stessa fonte precisa che qui si procede solo quando il debito accumulato supera l'equivalente di due mensilità di canone. Chi paga il canone puntuale ma lascia scoperte le spese ha quindi più margine, non impunità.
Attenzione a un dettaglio che riguarda direttamente chi vive con coinquilini: se il contratto è unico e cointestato, la morosità è del contratto, non della singola persona. Il ritardo di uno espone tutti.
Quanto dura davvero uno sfratto per morosità in Italia?
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La procedura ha due tempi separati, ed è qui che quasi tutti si confondono. Il primo tempo è giudiziale: si arriva alla convalida. Il secondo è esecutivo: si arriva effettivamente alla riconsegna dell'immobile.
Sul primo tempo, l'art. 658 c.p.c. — riportato da idealista/news a gennaio 2026 — impone almeno 20 giorni liberi tra la notifica dell'intimazione e l'udienza di convalida, riducibili a 10 nei casi di comprovata urgenza. La stessa guida indica che, in assenza di opposizione del conduttore, l'intera fase fino alla convalida si chiude tipicamente in 2-4 mesi; con opposizione o complicazioni si può arrivare fino a circa 12 mesi.
Sul secondo tempo, lo Studio Legale Moscarini stima a luglio 2026 che dalla convalida alla liberazione forzata dell'immobile passino tra 3 e 9 mesi, a seconda del numero di accessi dell'ufficiale giudiziario necessari e dell'eventuale intervento della forza pubblica o del fabbro.
Sommando gli estremi favorevoli, il percorso più rapido resta nell'ordine di diversi mesi. Va detto con onestà: DokiCasa, nella sua analisi di maggio 2026, segnala che non esistono statistiche ufficiali nazionali sulla durata media dei procedimenti di sfratto, e che le stime in circolazione sono osservazioni empiriche variabili per area geografica.
Che cos'è il termine di grazia e quante volte si può chiedere?
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È lo strumento che salva più inquilini di qualunque altro, e quasi nessun fuorisede sa che esiste. Previsto dall'art. 55 della L. 392/1978, permette al conduttore moroso di chiedere al giudice, in udienza, un termine per saldare invece di vedersi convalidare lo sfratto.
Secondo ADICU, che ne ha analizzato il testo a febbraio 2026, il giudice può concedere fino a 90 giorni per pagare l'intero debito — canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese legali. La richiesta si può fare una sola volta per udienza e fino a 3 volte in un quadriennio.
Esiste una versione allargata. Il testo dell'art. 55, riportato da Doctrine.it, prevede che se la morosità non supera i due mesi ed è dovuta a comprovate difficoltà economiche — disoccupazione, malattia, gravi difficoltà sopravvenute — il termine può salire a 120 giorni, concedibile fino a 4 volte complessive nel quadriennio.
Una precisazione che costa case: ADICU sottolinea che il pagamento parziale non basta. Versare metà del dovuto sperando che il giudice apprezzi il gesto non evita la convalida. Serve il saldo integrale entro il termine concesso.
Cosa succede dopo la convalida: precetto, ufficiale giudiziario, forza pubblica
Ottenuta la convalida, il proprietario non può cambiare la serratura né entrare. Deve passare dall'esecuzione forzata, e questa ha regole precise.
Dopo la riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022, in vigore dal 28 febbraio 2023), l'ordinanza di convalida è immediatamente esecutiva senza bisogno della formula esecutiva: la fase post-udienza si è accorciata, come sintetizzato dallo Studio Associato Borselli. Segue la notifica dell'atto di precetto per il rilascio, che impone al conduttore di lasciare l'immobile entro 10 giorni prima dell'intervento dell'ufficiale giudiziario.
Da lì in poi l'ufficiale giudiziario fissa gli accessi. Se l'inquilino non apre o non libera, si torna con la forza pubblica e, se serve, un fabbro. Ogni accesso a vuoto allunga il calendario: è esattamente questo il motivo per cui la forbice 3-9 mesi indicata dallo Studio Legale Moscarini è così ampia.
Nessuna di queste fasi è un'aggressione improvvisa. Sono atti notificati, con date scritte sopra. Chi li ignora non guadagna tempo: lo perde.
Quanti sfratti vengono davvero eseguiti ogni anno?
I numeri raffreddano la paura meglio di qualsiasi rassicurazione. Secondo i dati del Ministero dell'Interno, Ufficio Centrale di Statistica riferiti al 2024 e pubblicati a settembre 2025, ripresi da idealista/news a marzo 2026, in Italia sono state emesse 40.158 sentenze di sfratto (+1,99% sul 2023).
Di queste, 30.041 per morosità. Le altre cause restano molto indietro: 7.845 per finita locazione e 2.272 per necessità del locatore. La morosità non è una delle ragioni di sfratto, è la ragione.
Sul fronte esecuzione, la stessa fonte ministeriale indica per il 2024 81.054 richieste di esecuzione presentate agli ufficiali giudiziari (+9,82% sul 2023), a fronte di 21.337 sfratti eseguiti con l'intervento della forza pubblica — sostanzialmente stabili rispetto ai 21.345 del 2023.
Il divario tra richieste e sfratti effettivamente eseguiti descrive un sistema congestionato a valle. Per l'inquilino significa tempo reale in più. Per il proprietario significa che minacciare è facile, incassare è lento.
Quanto costa lo sfratto a chi lo avvia?
Capire il conto economico del proprietario aiuta a prevedere le sue mosse. Secondo FactAlex, nella versione aggiornata a maggio 2026, una procedura per morosità non contestata comporta un contributo unificato ridotto indicativamente tra 21,50 € e 843 € a seconda del valore, una marca da bollo da 27 € e spese legali orientativamente tra 500 € e 2.500 €.
Se il conduttore si oppone, la stessa fonte indica che i costi possono superare i 5.000 €. A cui vanno aggiunti i mesi di canone non incassato durante tutta la procedura.
Questo spiega due comportamenti tipici. Il primo: molti proprietari preferiscono trattare una rateizzazione scritta piuttosto che partire con l'avvocato. Il secondo: quando invece partono, difficilmente si fermano a metà, perché hanno già anticipato le spese.
Ricorda anche che le spese legali rientrano nell'importo da saldare per usare il termine di grazia, come precisa ADICU. Il debito da chiudere non è mai solo la somma dei canoni.
Ricevi l'intimazione: cosa fare nelle prime 48 ore
Prima cosa, leggi la data dell'udienza sull'atto. È l'unica scadenza che conta davvero, e per legge (art. 658 c.p.c.) non può essere a meno di 20 giorni liberi dalla notifica, salvo urgenza comprovata.
Seconda cosa, non saltare l'udienza. È esattamente il momento in cui si chiede il termine di grazia previsto dall'art. 55 — non esiste un secondo momento migliore, e la mancata comparizione lavora contro di te.
Terza cosa, fai i conti veri: canoni scaduti, oneri accessori, interessi, spese legali. Se la cifra completa non è raggiungibile entro 90 giorni, il termine di grazia sposta il problema invece di risolverlo, e conviene cercare in parallelo un'altra sistemazione con calma anziché sotto precetto. Per la ricerca in parallelo si può usare qualsiasi canale: gruppi universitari, bacheche di ateneo, oppure Coinquilino (coinquilino.app), l'app gratuita per trovare stanze e coinquilini in Italia (trasparenza: Coinquilino è la nostra app).
Quarta cosa, metti tutto per iscritto con il proprietario. Un piano di rientro firmato via email vale più di dieci telefonate rassicuranti, e in udienza è un documento.
Il quadro completo è questo: il proprietario ha più potere di quanto la vulgata racconti — una mensilità e 20 giorni bastano ad aprire il fascicolo — e meno velocità di quanto la paura suggerisca, perché tra convalida ed esecuzione passano mesi documentati. Se invece stai cercando l'uscita ordinata da un contratto e non quella forzata, la sequenza corretta di preavviso e raccomandata è un'altra storia: l'abbiamo scritta nella guida alla disdetta del contratto d'affitto.
Domande frequenti
Il proprietario può cambiare la serratura o buttarmi fuori da solo?
No. Il rilascio dell'immobile passa dall'ufficiale giudiziario, dopo convalida e precetto: la riforma Cartabia ha reso l'ordinanza immediatamente esecutiva, ma la procedura di esecuzione resta obbligatoria e formale. Un'estromissione fai-da-te non è una scorciatoia legale.
Ho pagato metà degli arretrati: lo sfratto si ferma?
No. ADICU è esplicita su questo punto a febbraio 2026: entro il termine di grazia serve il saldo dell'intero importo dovuto, interessi e spese legali compresi. Il pagamento parziale non evita la convalida.
Sono in ritardo solo sulle spese condominiali, rischio lo sfratto?
Solo oltre una soglia più alta. Per gli oneri accessori l'art. 5 della L. 392/1978, riportato da idealista/news, richiede che il debito superi l'equivalente di due mensilità di canone prima che si possa procedere.
Il termine di grazia si può chiedere ogni volta che serve?
No. Secondo ADICU e il testo dell'art. 55 riportato da Doctrine.it, si può chiedere una volta per udienza e fino a 3 volte in un quadriennio, elevabili a 4 nel caso di morosità entro i due mesi dovuta a comprovate difficoltà economiche.
Vale lo stesso per un contratto transitorio o per studenti?
La morosità segue le regole della L. 392/1978 anche nei contratti di durata breve: cambia la durata del rapporto, non la soglia di inadempimento. Se il contratto è cointestato con i coinquilini, la posizione debitoria resta comune — vale la pena chiarirlo prima di firmare, come spieghiamo nella guida al contratto di affitto per studenti.
Posso usare il deposito cauzionale per coprire l'ultima mensilità?
È la mossa che più spesso trasforma un ritardo in contenzioso, perché deposito e canone hanno funzioni diverse nel contratto. Come funziona la caparra, cosa copre e quando deve tornare indietro l'abbiamo dettagliato nella guida al deposito cauzionale 2026.
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Questo articolo è stato redatto con l'assistenza di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dalla redazione di Coinquilino.
